Ezentúl látható az adásvételi szerződésben, ha a földterületen többlethasználati megállapodás van

Az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló, 2024. április végén elfogadott jogszabálymódosítás eredményeképp ezentúl, ha többlethasználati megállapodás van érvényben a megvásárolni kívánt tulajdoni hányadon, akkor ennek a tényét is fel kell tüntetni az adásvételi szerződésben. A többlethasználati megállapodás a tulajdonos használati jogosultságát korlátozó jogintézmény, ezért indokolt annak feltüntetése is a tulajdonjog átruházási szerződésben. A tájékoztatás elmaradása esetén indokolt a semmisség kimondása.

Amennyiben olyan magyar termőföld kerül eladásra, amelyet más személy használ, akkor az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell egy tájékoztatást a földhasználat időtartamáról és ellenértékéről. Ezzel elkerülhetőek az olyan esetek, amikor a vevő úgy venné meg a földet, hogy nincs információja a bérleti szerződésről és a bérleti díjról. Ugyanakkor a többlethasználati megállapodás jogilag nem tartozik ebbe a kategóriába, mivel az nem földhasználati jogcím, hanem közös tulajdon használatának minősül.

A törvény háttere és részletei

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról alkotott 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 70. §-a szerint többlethasználati megállapodást tulajdonostársak köthetnek egymással arról, hogy az adott személy a használati megosztásban kijelölt terület egészének vagy egy részének használatát a másik tulajdonostárs számára átengedi - írta a NAK szakembere, Dr. Nagy Márton. 

A többlethasználati megállapodás alapján földhasználatra fogalmilag csak az adott földben tulajdonrésszel rendelkező személy jogosult. Így szükséges rendelkezni a többlethasználati megállapodás megszűnéséről abban az esetben, ha a földhasználó a tulajdonostársi minőségét elveszíti. A többlethasználati megállapodást nem kell kifüggeszteni, egyébként nem is minősül önálló használati jogcímnek (hiszen tulajdonosként használja a területet), de egyértelmű és tisztázott jogalapot teremt a tulajdoni hányadok természetbeni használatára. A többlethasználati megállapodás alapján sor kerülhet a földhasználati bejegyzésre is, így a támogatások lehívására is. Továbbá osztatlan közös tulajdonú erdők esetében a hasznosítási kötelezettséget is lehet igazolni a többlethasználatba adással.

A többlethasználati megállapodást írásba kell foglalni. Ha a többlethasználati megállapodásban az arra jogosult személy a kijelölt területnek csak egy részének a használatát engedi át (tehát ha a neki kijelölt területnek csak egy részét engedi át használatba), úgy a többlethasználati megállapodás térképi kimutatással együtt érvényes, amely a megállapodás elválaszthatatlan mellékletét képezi. Fontos megjegyezni, hogy a tulajdonostársak között többlethasználati megállapodás jön létre a haszonbérleti szerződés szerinti tartalommal akkor is, ha a tulajdonostárs részéről a Földforgalmi törvény 46. § (2) bekezdése vagy a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerinti előhaszonbérleti jog gyakorlására kerül sor.

A hivatkozott jogszabálymódosítás tisztázza a többlethasználati szerződés megszűnésének eseteit is. Ennek értelmében a többlethasználati megállapodás megszűnik a földet használó tulajdonostárs tulajdonostársi minőségének megszűnésével, a tulajdonostársi minőség megszűnésének napján. Ez a helyzet továbbá a használati megosztásról szóló megállapodás módosítása vagy megszűnése esetén is.

A lehetőségek és az adómentesség

Speciális lehetőség is van a megszűnésre a földforgalmi törvényben szabályozott esetkörök tekintetében. Mivel ebben az esetben a cél a parlagon heverő földek használatának rendezése, ezért ennél a jogi lehetőségnél megfordul a logika: amennyiben a tulajdonos nem reagál az ajánlatra és meghatározott határidőn belül nem válaszol a megkeresésére (márpedig az elhunyt tulajdonostól aligha várható válasz), úgy az ő aláírása nélkül is létrejön a haszonbérleti szerződés a felek között - írták.

Ellenérték ugyanúgy kiköthető a megállapodásban, amit akár határozatlan időtartamra is megköthetnek a felek, de ami maximum a használati megosztás idejére szólhat. Kérdésként jöhet fel, hogy adójogi értelemben tekinthető-e a többlethasználati megállapodásban szabályozott földhasználati szerződés azonosnak a haszonbérleti szerződéssel, így az Szja tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja szerinti feltételek fennállásakor adómentesen fizethető-e ki a bérbeadó számára a bérleti díj.

Az Szja tv. 3. § 53. pontja alapján termőföld haszonbérbe adásának minősül a termőföld, illetve halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra történő átengedése.

Az Szja tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja értelmében adómentes a termőföld-bérbeadásból származó bevétel, ha a termőföld haszonbérbe adása alapjául szolgáló, határozott időre kötött megállapodás (szerződés) alapján a haszonbérlet időtartama az 5 évet eléri.

Mindebből következően, ha az adómentességnek az Szja tv. 1. számú mellékletének 9.4. pontja szerinti feltételei fennállnak, a tulajdonostárs által fizetett bérleti díj vonatkozásában alkalmazható az említett adómentes rendelkezés, függetlenül attól, hogy a szerződés megnevezésében ugyan többlethasználati megállapodás, tartalma szerint azonban az Szja tv. szerint haszonbérbeadásnak tekinthető - írta a NAK szakembere, Dr. Nagy Márton.